進(jìn)入九月，杭州市區(qū)的許多學(xué)校今年都集中出現(xiàn)了。新校園建成后，哪些社區(qū)將成為學(xué)習(xí)區(qū)？主要學(xué)校附近的新房和二手房?jī)r(jià)格有什么變化？

　　從分組結(jié)果來看，凱旋門和新迪中心被排除在外，這表明我低估了天鵝湖南板塊的實(shí)際學(xué)生人數(shù)。為什么會(huì)這樣？我認(rèn)為還有兩種解釋。

　　第一個(gè)原因是優(yōu)質(zhì)學(xué)校的“吸血效應(yīng)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，合肥市約有100所初中，前10所學(xué)校占全市學(xué)生的30%，前30所學(xué)校占全市學(xué)生總數(shù)的70%，后70所學(xué)校僅占全市學(xué)生的30%。這表明學(xué)生越來越集中在優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

　　很容易理解，學(xué)生總是傾向于選擇更好的學(xué)校。一旦學(xué)校排名被排定，原本屬于貧困學(xué)區(qū)的學(xué)生將通過各種渠道進(jìn)入好學(xué)校，如選擇學(xué)?；蛸?gòu)買學(xué)區(qū)房屋，導(dǎo)致學(xué)生從貧困學(xué)區(qū)流向好學(xué)區(qū)，導(dǎo)致所謂的高質(zhì)量學(xué)?！拔?yīng)”，導(dǎo)致好學(xué)校和差學(xué)校之間的差距不斷擴(kuò)大（公號(hào)“小易論樓市”《關(guān)于合肥學(xué)區(qū)房的投資誤區(qū)，你被開發(fā)商忽悠了嗎？》）。

　　第二個(gè)原因是鄰近原則。據(jù)統(tǒng)計(jì)，學(xué)校越近，價(jià)格越高，合肥市六個(gè)真正的學(xué)區(qū)(公開號(hào)碼“孝義在房地產(chǎn)市場(chǎng)”《合肥的真假學(xué)區(qū)房——最新優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)劃分及分析》)的周轉(zhuǎn)率也越高，這表明學(xué)校附近的學(xué)區(qū)更受歡迎。這并不難理解，畢竟，通勤時(shí)間大大縮短了，而且對(duì)學(xué)區(qū)提高收費(fèi)也是可以接受的。

　　正如我在前幾篇文章中所分析的那樣，合肥市小學(xué)之間的差距通常很小，因?yàn)樾W(xué)沒有可量化的指標(biāo)。南門小學(xué)如此受歡迎的原因是因?yàn)樗请x第四十五中學(xué)總部最近的燈。如果南門小學(xué)被西門小學(xué)或東門小學(xué)所取代，頂級(jí)學(xué)區(qū)將成為西門小學(xué)或東門小學(xué)45中學(xué)。所以我們看到一個(gè)情況，合肥真正的學(xué)區(qū)，特別是最近的學(xué)區(qū)，總是有最高的價(jià)格，而且營(yíng)業(yè)額非常大。