2024年上半年，房地產(chǎn)市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，新房銷售表現(xiàn)不佳，二手房“以價換量”特征明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍面臨下行壓力。

為穩(wěn)定市場，房地產(chǎn)政策持續(xù)推出，穩(wěn)市場、去庫存、防風險成為上半年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞。在需求端，放松限購，支持住房“以舊換新”，降低首付比例和房貸利率，將購房與生育政策、落戶政策相結(jié)合等“一攬子”政策相繼出臺;在供給端，合理控制和優(yōu)化宅地供應(yīng)，推進保交房，支持地方國企收購存量新房，妥善處置、盤活存量土地等政策陸續(xù)出臺。

政策效果逐漸釋放，6月樓市成交有所改善，但房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的基本面并未扭轉(zhuǎn)，市場信心尚未恢復(fù)。下半年，房地產(chǎn)政策有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，各地去庫存舉措或加快落實。

230余城出臺房地產(chǎn)支持政策450余次

4月30日，中共中央政治局會議首次提出，要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施;5月17日，央行發(fā)布多項房貸新政，下調(diào)首付比例和公積金貸款利率，取消全國層面房貸利率下限、推出保障性住房再貸款，同日自然資源部明確準備出臺處置閑置、盤活存量土地政策措施;6月7日，國常會提出要充分認識房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。

上半年中央、各部門多次部署房地產(chǎn)工作，進一步明確政策調(diào)整方向的同時，釋放更加積極的市場信號，提振市場預(yù)期。

隨著政策調(diào)整窗口進一步打開，地方政策調(diào)整的步伐加快。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截止到6月26日，各地出臺房地產(chǎn)支持政策451次，覆蓋230余個城市;其中，新一線城市擔當調(diào)控主力，政策優(yōu)化調(diào)整超90次。從政策內(nèi)容來看，包括放松限購限貸、支持住房“以舊換新”、優(yōu)化公積金貸款政策、發(fā)放購房補貼等。

“517”央行房貸政策出臺之后，各地加快落地房貸新政步伐。前述機構(gòu)不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，取消房貸利率下限、降低首付比例的省份已超過20個，首付比例進入“15%時代”。北上廣深四個一線城市全部跟進，其中廣州房貸政策相對更寬松，北京、上海和深圳首套房首付比例低至20%、廣州最低15%，北京、上海和深圳首套房貸利率調(diào)整為不低于5年期以上LPR-45BP，廣州則取消了房貸利率下限。

今年上半年，重點城市限購頻次調(diào)整明顯高于以往。諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上半年約有53個城市調(diào)整限購政策約155次。一線城市限購政策調(diào)整主要集中在優(yōu)化非核心區(qū)域限購、支持多子女家庭購房、降低購房社?；騻€稅年限要求等，除了廣州取消120平方米以上限購?fù)?，北京、上海和深圳核心區(qū)域限購仍較嚴格。目前，除了天津和海南之外，其余城市均已退出限購。此外，優(yōu)化公積金政策及購房補貼仍是高頻政策，占上半年總調(diào)控數(shù)量的近6成。

住房“以舊換新”成為上半年各地政策調(diào)控熱點。中指研究院監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，截至6月25日，已有超85城推出住房“以舊換新”措施，包括“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式。另外，今年上半年，特大城市開始將支持購房與落戶政策相結(jié)合，5月以來，武漢、杭州、沈陽、南京、佛山等城市發(fā)文支持買房落戶。

各地需求端支持政策如雨后春筍般涌現(xiàn)，供給端政策也不斷優(yōu)化調(diào)整。土地是新房供應(yīng)的源頭，今年4月，自然資源部提出要合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，限制甚至暫停庫存量較大城市宅地供應(yīng)，各地供地規(guī)模整體縮減。與此同時，北京、上海、深圳、杭州、青島、福州等地對土拍政策進行優(yōu)化，涉及突破甚至取消地價上限、放松“70/90”政策、優(yōu)化銷售限價等。另外，針對當前盤活房地產(chǎn)存量土地存在的利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問題，自然資源部會同國家發(fā)展改革委等部門研究出臺了18條政策措施。

上半年加力去庫存的政策取向凸顯。支持地方國企收購已建好未出售新房成為各地力推的去庫存模式，為推動存量商品房去庫存，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。6月20日，住建部明確，收購存量房作保障房的范圍擴圍至全國縣級以上城市。

核心城市限制性政策有待放開

系列政策帶動疊加房企年中業(yè)績沖刺，6月重點城市樓市成交有所改善。

克而瑞監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，6月北京、上海、廣州和深圳商品住宅成交面積環(huán)比分別增加21%、66%、48%和38%，二手房成交面積環(huán)比分別增長12%、38%、45%和4%。包括一線城市在內(nèi)，6月重點30城商品住宅整體成交面積環(huán)比增長17%，同比下降19%，成交面積創(chuàng)年內(nèi)單月新高。6月重點22城二手房成交面積環(huán)比增長7%，同比增長24%。

但縱觀上半年，全國房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整過程中。中指數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，上半年重點100城新房成交面積同比下降約四成，成交規(guī)模處近年同期低位，市場活躍度偏弱。二手房表現(xiàn)好于新房，1~5月重點25城二手房銷售同比下降13%，6月同比或轉(zhuǎn)增，但二手房市場“以價換量”特征仍然明顯。

東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，每輪房地產(chǎn)政策放松，特別是購房門檻降低后，都會釋放一部分剛性住房需求?？梢钥吹?，一線城市和熱點二線城市剛需群體較大，因此政策拉動效應(yīng)較為明顯;反之，在其他剛性需求相對較低的城市，政策刺激效果較弱。需要指出的是，在樓市預(yù)期未能根本扭轉(zhuǎn)的背景下，這類剛需釋放過程往往是脈沖性的，難以持續(xù)。

王青判斷，下半年房地產(chǎn)政策將延續(xù)漸進優(yōu)化模式，不會大放大收。政策調(diào)整將主要考慮兩個因素，一是有效控制房地產(chǎn)行業(yè)波動對宏觀經(jīng)濟的影響，重點是防范風險外溢;二是避免有可能引發(fā)后期房價大幅上漲的強刺激政策，特別是要避免將過多經(jīng)濟資源投入到房地產(chǎn)行業(yè)，掣肘經(jīng)濟轉(zhuǎn)型及高質(zhì)量發(fā)展。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，下半年房地產(chǎn)供需兩端政策有望進一步優(yōu)化調(diào)整，各地去庫存相關(guān)舉措或?qū)⒓涌炻鋵崱?/p>

曹晶晶進一步對政策趨勢進行分析，在需求端，放開核心城市限制性政策仍是優(yōu)化的重要方向，預(yù)計一線城市將繼續(xù)優(yōu)化限購政策。各地降低房貸利率和交易稅費等仍有空間，同時各地有望加大居民購房補貼。另外參考南京、鄭州住房“以舊換新”模式，并結(jié)合“房票”政策，下半年或有更多城市出臺配套政策，進一步促進置換需求釋放。

在供給端，曹晶晶表示，一方面，合理控制以及優(yōu)化新增商品住宅用地供應(yīng)成為政策發(fā)力點，預(yù)計政策將聚焦優(yōu)化土拍規(guī)則，取消限價政策、取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等;另一方面，項目“白名單”政策將深入推進。除此之外，各地收儲已建未售新房的節(jié)奏或加快，收回閑置存量土地、盤活存量土地的配套政策也有望加速落地。