9月24日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，介紹金融支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況。當(dāng)日，央行除了發(fā)布降存量房貸、降首付、降準(zhǔn)政策之外，還提出將支持收購房企存量土地，意在紓困受困企業(yè)。

中國人民銀行行長潘功勝表示：“央行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，人民銀行可提供政策支持。”

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行發(fā)布重磅房貸及金融政策，是國慶前夕金融部門給予房地產(chǎn)市場罕見的“大禮包”，同時意味著盤活房企存量土地進入到實質(zhì)性階段。尤其是從政策工具上來說，“專項債+銀行貸款”的模式增強盤活支持力度。

“專項債+銀行貸款”模式支持收購

潘功勝表示：“央行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，人民銀行可提供政策支持。”

對于央行關(guān)于收購存量土地的表述，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認(rèn)為，央行明確盤活存量土地的系列政策，這是進一步落實“盤活存量優(yōu)化增量”的工作導(dǎo)向。同時，這也意味著盤活房企存量土地的工作將進入到實質(zhì)性階段。尤其是從政策工具上來說，這次已經(jīng)非常明確兩項政策工具，即“專項債+銀行貸款”的模式。這顯著增強了財政資源和金融資源盤活存量土地的能力和力度。從這個角度看，盤活存量土地的支持力度明顯增強。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，是“5·17”會議上的部署，事實上是紓困受困企業(yè)，進行金融支持。

據(jù)悉，早在今年5月17日國務(wù)院新聞辦公室舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國提出，妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進土地資源高效利用。

彼時，自然資源部副部長劉國洪透露，準(zhǔn)備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地。

劉國洪介紹，盤活存量土地主要從三個方面著手，一方面要支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)，消除開發(fā)建設(shè)障礙，合理免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致的違約責(zé)任，允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計要求，更好地適應(yīng)市場需求。另一方面也要促進市場流通轉(zhuǎn)讓，發(fā)揮土地二級市場作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過戶”，鼓勵轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)。第三則是支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)，并從加大資金支持、給予稅費支持、簡化工作流程等方面促進。

盤活存量土地，紓困房企

從目前來看，除了拓展融資渠道、加速銷售變現(xiàn)之外，盤活土地、經(jīng)營性資產(chǎn)是房企紓困的必經(jīng)之路。尤其是盤活存量土地，可以新增收入來源，從而緩解企業(yè)資金壓力，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增加資產(chǎn)收益，增強企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力。

值得關(guān)注的是，黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》也提出：“優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用，加快發(fā)展建設(shè)用地二級市場，推動土地混合開發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換，盤活存量土地和低效用地。”由此可見，盤活存量土地和低效用地，有利于提高城市土地利用結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性，促進城市內(nèi)涵式、集約型、綠色化發(fā)展。

對于此次央行提到部分地方政府專項債券用于土地儲備，嚴(yán)躍進表示，專項債過去“涉房涉地”是有嚴(yán)格邊界管控的，而今年支持力度明顯增強，其實際上也是財政工具對消化房企庫存房源和待開發(fā)土地的盤活導(dǎo)向。

“在使用專項債的情況下，各地銀行可以落實配套政策，有助于撬動此類土地收購的杠桿，更快地消化存量土地，客觀上對于消化房企的庫存和加快資金回籠具有積極的作用，有利于對于房企后續(xù)債務(wù)壓力的化解和輕裝上陣經(jīng)營。”嚴(yán)躍進如是說。

利益關(guān)系復(fù)雜，需要強化政策激勵

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，目前，專項債用于土地收儲，主要是在保障房用地方面，以解決地方政府新增保障性住房在土地儲備方面的資金不足，這是已有的政策。而在專項債指定用途上，原來是用在新基建，現(xiàn)在擴大范圍到保障房。未來可能擴大到產(chǎn)城融合、園區(qū)開發(fā)等，“但若要擴大到商品房用地上，估計會有點難度”。

李宇嘉進一步解釋稱，現(xiàn)在的問題是，不少開發(fā)商的存量土地已經(jīng)做了抵押，而且債務(wù)償還有難度，部分有隱性債務(wù)而難以解除。另外，開發(fā)商也不愿意以很低的價格售賣。即便想售賣，也很少有主體入場購買。一方面是因為在土地招拍掛市場上有價格又便宜、區(qū)位又好的地塊。另一方面，原有的地塊，有的有配建、有商辦或自持，在當(dāng)時市場條件下這些規(guī)劃要求是可承受的，現(xiàn)在來看難以承受，而修改規(guī)劃的難度比較大。

由此可見，盤活存量土地和低效用地涉及土地權(quán)利人多、利益關(guān)系復(fù)雜，資金投入量大、盤活周期長，經(jīng)營主體積極性有待提高，需要進一步強化政策激勵。

此外，在今天的發(fā)布會上，潘功勝表示，主要從金融角度來支持房地產(chǎn)市場的風(fēng)險管理和健康發(fā)展，人民銀行不斷完善房地產(chǎn)的宏觀貨幣政策。與此同時，國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤也表示，指導(dǎo)銀行保險機構(gòu)積極配合化解房地產(chǎn)和地方政府債務(wù)風(fēng)險。