中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為人詬病的制度——公攤面積，正在開(kāi)始慢慢瓦解。今年以來(lái)，從地方政府到開(kāi)發(fā)商，都在用不同方式取消公攤。零公攤時(shí)代距離我們?cè)絹?lái)越近。

今年以來(lái)，已經(jīng)有多個(gè)地方政府提出，要求探索按照套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，并且已經(jīng)有個(gè)別地方政府開(kāi)始正式實(shí)施。今年4月份，廣東省肇慶市住建局發(fā)布通知，要求自5月1日起，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。今年9月份，湖南湘潭發(fā)布通知，允許開(kāi)發(fā)商按照套內(nèi)面積進(jìn)行銷售宣傳。

還有更多的地方政府雖然沒(méi)有公開(kāi)要求實(shí)施套內(nèi)面積銷售，但是改變了相關(guān)的建筑規(guī)定，通過(guò)放松陽(yáng)臺(tái)尺寸限制等技術(shù)性手段，可以變相提高住宅的實(shí)際得房率。

在新的建筑標(biāo)準(zhǔn)下，開(kāi)發(fā)商擁有了更多的操作空間，能夠通過(guò)贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)、飄窗等方式提高得房率，部分住宅產(chǎn)品甚至宣稱“負(fù)公攤”，也就是實(shí)際得房率超過(guò)了100%。

多年以來(lái)，住宅公攤是房地產(chǎn)市場(chǎng)最不合理的制度之一，取消公攤的呼聲也是一直非常強(qiáng)烈，但是一直沿用至今。最近公攤制度開(kāi)始松動(dòng)，根本上還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了歷史性變化。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，由于房子越來(lái)越難賣(mài)，必須要通過(guò)各種營(yíng)銷手段來(lái)吸引民眾買(mǎi)房。在這樣的大背景之下，未來(lái)將會(huì)有越來(lái)越多的住宅將取消公攤，在市場(chǎng)倒逼之下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)零公攤時(shí)代。

所謂公攤，是指一棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偣裁娣e，包括電梯、樓道、大堂等等，我國(guó)住宅的公攤比例極大， 通常在15%-30%之間。換而言之，也就是實(shí)際得房率只有70%-85%，買(mǎi)一套100平方米的房子，實(shí)際使用面積只有七八十平。尤其是前幾年房?jī)r(jià)暴漲的年代，過(guò)高的公攤更是讓中國(guó)的高房?jī)r(jià)顯得更不合理。

公攤制度不僅讓民眾在買(mǎi)房時(shí)承擔(dān)了更高的實(shí)際房?jī)r(jià)，而且，在買(mǎi)房入住之后，民眾還承擔(dān)了更高的使用費(fèi)用。因?yàn)榉课莸奈飿I(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)都是以房本面積為基礎(chǔ)，如果以實(shí)際使用面積而不是建筑面積來(lái)計(jì)算，業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用也將隨之減少。

住宅公攤的發(fā)源地在香港，我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)在上世紀(jì)90年代啟動(dòng)之后，很多模式都是借鑒香港，包括住宅預(yù)售和公攤都是如此。值得一提的是，香港的住宅公攤制度當(dāng)年也是引發(fā)了香港民眾的極大不滿，最終港府在2013年予以取消，否則將被罰款甚至處以3-7年的監(jiān)禁?，F(xiàn)在全球范圍內(nèi)，公寓銷售都是以套內(nèi)面積計(jì)算，實(shí)施公攤制度的只有中國(guó)大陸。

由于公攤制度的爭(zhēng)議性極大，最近幾年，內(nèi)地也開(kāi)始考慮對(duì)此改革。2019年，住建部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知，提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，并且在起草說(shuō)明中提到：目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

住建部的通知在當(dāng)時(shí)引發(fā)了極大關(guān)注，就在大家以為住宅公攤制度將迎來(lái)重大改革時(shí)，2022年3月，住建部再度發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知，在最新版本中，已經(jīng)沒(méi)有了“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。這顯示出，公攤制度改革已經(jīng)不在計(jì)劃之內(nèi)。

不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多改革都是市場(chǎng)倒逼。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入供過(guò)于求的新時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多游戲規(guī)則都開(kāi)始發(fā)生前所未有的歷史性變革。過(guò)去一些不合理的霸王條款，現(xiàn)在正在逐漸松動(dòng)，變得對(duì)購(gòu)房者越來(lái)越友好。

比如住宅預(yù)售制。以前開(kāi)發(fā)商憑借一張藍(lán)圖就可以開(kāi)始賣(mài)房，結(jié)果最終引發(fā)了巨大的爛尾樓危機(jī)。對(duì)于預(yù)售制的不合理性其實(shí)也是多年來(lái)一直就有爭(zhēng)議，2005年，央行甚至一度提出廢除預(yù)售制，但是當(dāng)年住建部予以否定。隨著最近幾年?duì)€尾樓危機(jī)升級(jí)，住建部的態(tài)度終于發(fā)生轉(zhuǎn)變，在今年8月份提出要“有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”。更重要的是，房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)之后，開(kāi)發(fā)商手上囤積了大量賣(mài)不出去的現(xiàn)房，現(xiàn)房銷售也就順理成章成為現(xiàn)實(shí)。

繼住宅預(yù)售制迎來(lái)改革之后，住宅公攤制度也在壓力之下開(kāi)始松動(dòng)。

在過(guò)去住房供不應(yīng)求的時(shí)代，開(kāi)發(fā)商具有絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)，即使公攤制度再怎么不合理不透明，購(gòu)房者也只能無(wú)奈接受，但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商為了自救，也只能主動(dòng)改變游戲規(guī)則，住宅公攤制度的堅(jiān)冰也會(huì)隨之融化。

如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一次徹底的公攤制度改革，普通民眾將獲益匪淺。

首先是買(mǎi)房變得透明，對(duì)于購(gòu)房者而言，房本面積上標(biāo)注多少面積，自己實(shí)際所得就是多少。而在公攤制下，很多人傾其一輩子積蓄買(mǎi)一套房，連自己實(shí)際住房面積都不清楚。

對(duì)于那些還沒(méi)有購(gòu)房的人，將是取消公攤制度最大的受益者者，將來(lái)買(mǎi)房可以不用再為公攤面積承擔(dān)額外支出。在以前房地產(chǎn)供不應(yīng)求的時(shí)代，取消公攤制可能沒(méi)有太大的實(shí)際意義，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)漲價(jià)來(lái)減少面積損失，取消公攤可能只是計(jì)價(jià)方式變化的數(shù)字游戲。但是在當(dāng)前房地產(chǎn)供過(guò)于求的時(shí)代，取消公攤成為開(kāi)發(fā)商積極自救的手段，購(gòu)房者將從中獲得實(shí)實(shí)在在的收益。

對(duì)于那些已經(jīng)購(gòu)房的人，如果能夠重新計(jì)算房子的套內(nèi)面積，也有望從中獲益。因?yàn)檫@意味著以住房面積為基礎(chǔ)的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用也會(huì)減少。不過(guò)，我國(guó)的公攤制度改革能否走到這一步，還具有極大的不確定性。

住宅預(yù)售制和公攤面積一直被稱為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大弊病，雖然爭(zhēng)議極大，但多年來(lái)無(wú)人敢對(duì)其下手。不過(guò)，市場(chǎng)之手的力量超出想象，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入供過(guò)于求的時(shí)代，市場(chǎng)之手開(kāi)始慢慢切除這兩大弊病。