夫妻倆想在上海買一套“學(xué)區(qū)房”，為逃避200萬稅款，他們選擇在中介的安排下離婚，再由丈夫和賣家結(jié)婚，完成房屋過戶。沒想到買賣雙方因房屋價(jià)格、付款方式等產(chǎn)生分歧，賣家以夫妻倆違約為由拒絕返還已支付的定金。

近日，上海市第一中級人民法院審結(jié)了這起房屋買賣合同糾紛案，二審改判雙方簽訂的購房合同無效，賣家退還買家已支付的購房定金。

張先生和妻子通過中介找到了賣家李女士，經(jīng)過協(xié)商，房屋成交價(jià)格定為3870萬元。為逃避200多萬元稅款，中介公司提議買賣雙方可通過“婚更”辦理過戶手續(xù)，即張先生和妻子離婚，再與賣家李女士結(jié)婚，兩人在婚內(nèi)辦理房產(chǎn)過戶，之后再離婚。買賣雙方同意了這一提議。

當(dāng)日，買賣雙方便簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。合同中約定購房定金為200萬元，現(xiàn)場交付20萬元，剩余180萬元于本合同簽訂后七日內(nèi)補(bǔ)足。合同中還約定雙方通過婚姻辦理過戶手續(xù)，并載明：如果因?yàn)橐曳綇埾壬驅(qū)е卤竞贤瑹o法履行，乙方已支付的定金由甲方李女士沒收等內(nèi)容。

合同簽訂后不到一周，張先生一方就房價(jià)款、付款期限、付款方式與李女士產(chǎn)生了分歧。原來，在合同簽訂后第二天，張先生從別處了解到，該小區(qū)上一套相同戶型房子以3500萬元的價(jià)格賣出。

夫妻倆認(rèn)為：中介串通賣家把房價(jià)抬高，從而要求降低房價(jià)、延后付款期限等。在與賣家李女士協(xié)商無果后，夫妻倆遲遲沒有支付剩余定金。

幾個(gè)月后，李女士向張先生夫妻發(fā)送了《合同解除通知函》，通知他們購房合同解除，并且沒收已經(jīng)繳納的20萬元定金。夫妻倆不服，將李女士告上法庭，要求李女士返還定金以及支付相應(yīng)利息。

法院判決：購房合同無效

一審法院認(rèn)為

雙方達(dá)成的房屋買賣合同中關(guān)于“通過婚姻辦理過戶手續(xù)”的約定違背公序良俗，旨在避稅，應(yīng)屬無效。除此之外，雙方約定的其余合同內(nèi)容合法有效，應(yīng)予恪守。由此，一審法院認(rèn)定案涉房屋買賣合同系因小莉、小張違約而導(dǎo)致解除，李女士主張沒收定金具有事實(shí)和合同依據(jù)，駁回了小莉、小張的訴請。夫妻倆不服，上訴至上海一中院。

上海一中院經(jīng)審理后認(rèn)為

本案的爭議焦點(diǎn)為李女士是否應(yīng)退還夫妻倆20萬元購房定金及利息。對此，需判定本案雙方簽訂的購房合同是否有效。

上海一中院認(rèn)為，其一，雙方通過婚姻辦理過戶手續(xù)的是為了逃避繳納稅款，屬于明顯的偷稅行為，且涉及數(shù)額巨大，違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以禁止。

其二，買賣雙方利用房地產(chǎn)登記管理的漏洞，約定買賣雙方通過先結(jié)婚后離婚的方式，完成案涉房地產(chǎn)所有權(quán)的變更，有違公序良俗。

其三，合同系通過“婚更”這種非法的手段實(shí)現(xiàn)合同目的，“婚更”條款是合同主要條款，是完成案涉房屋所有權(quán)變更、實(shí)現(xiàn)合同目的的唯一手段。綜上，該合同應(yīng)認(rèn)定為無效。

鑒于本案《房地產(chǎn)買賣合同》無效，定金條款亦屬無效。上海一中院遂改判，李女士返還小莉、小張購房定金20萬元。同時(shí)，小莉、小張對簽訂無效的《房地產(chǎn)買賣合同》亦存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定責(zé)任，故駁回了小莉、小張要求支付利息的訴請。

法官提醒：

在社會經(jīng)濟(jì)活動中

還存在其他利用婚姻登記制度

獲取利益或者逃避責(zé)任的現(xiàn)象

諸如：利用虛假結(jié)離婚

騙取拆遷款、逃避執(zhí)行、騙取貸款

規(guī)避房屋限購政策、取得特定城市戶籍等

社會主體從事上述不法交易

不僅有違公序良俗

同時(shí)其交易本身具有極高的法律風(fēng)險(xiǎn)

行為人本人也極易觸犯法律

甚至走上犯罪道路