繼廣州花都買(mǎi)房享受“準(zhǔn)戶口”待遇后，近日，廣州的另一外圍區(qū)域南沙區(qū)也傳出“買(mǎi)房即可落戶”的消息，此外，“解除限購(gòu)”也在傳聞之列。盡管官方還未公開(kāi)發(fā)文確認(rèn)上述樓市政策調(diào)整的真實(shí)性，但在樓市銷(xiāo)售的最前線，房產(chǎn)中介及售樓處工作人員稱，政策已經(jīng)在執(zhí)行。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，若南沙不限購(gòu)，還能買(mǎi)房送戶口，將吸引佛山、中山、珠海等距離南沙區(qū)較近的城市居民前來(lái)買(mǎi)房。因?yàn)樵谶@三個(gè)城市買(mǎi)房的預(yù)算，也基本可以在廣州市南沙區(qū)購(gòu)房，而且南沙區(qū)規(guī)劃級(jí)別更高，而且還屬于一線城市。與此同時(shí)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求整體比較低迷，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期很強(qiáng)，取消限購(gòu)政策對(duì)樓市的影響有限。

對(duì)于“買(mǎi)房送戶口”，有觀點(diǎn)表示，戶口的含金量很重要，對(duì)于一二線城市，尤其是教育資源相對(duì)富裕的城市，“買(mǎi)房送戶口”的吸引力依然很大，例如二線城市中的天津，一線城市中的北京、上海。

政策撲朔迷離

近日，未經(jīng)官方證實(shí)卻流傳廣泛的南沙區(qū)相關(guān)政策內(nèi)容顯示，全面解除南沙區(qū)商品房限購(gòu)，南沙區(qū)不再納入限購(gòu)區(qū)域范圍;其次，在南沙區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房可直接落戶，3年內(nèi)不得市內(nèi)跨區(qū)遷移;另外，符合條件的人才在南沙區(qū)購(gòu)買(mǎi)50平方米以上的商服類物業(yè)可直接落戶。

在此之前，與廣州荔灣、越秀、天河、海珠、白云(部分鎮(zhèn))一樣，南沙屬于限購(gòu)區(qū)，120平方米以下的商品住宅限購(gòu)2套或者1套，而且需要在買(mǎi)房前繳納6個(gè)月社保。若上述傳聞屬實(shí)，南沙區(qū)將無(wú)購(gòu)房門(mén)檻。

第一財(cái)經(jīng)了解到，關(guān)于南沙“取消限購(gòu)”、“買(mǎi)房即可落戶”的政策調(diào)整內(nèi)容，官方還未公開(kāi)發(fā)文，某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士也稱，并未收到官方的“紅頭文件”。但是在一線房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)，有房地產(chǎn)中介，以及樓盤(pán)銷(xiāo)售人員稱，上述政策已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行。

南沙區(qū)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，南沙已于9月14日開(kāi)始買(mǎi)房不限購(gòu)。對(duì)于官方還未公開(kāi)發(fā)文這一點(diǎn)，該房產(chǎn)中介稱，如果因?yàn)?ldquo;取消限購(gòu)”政策不實(shí)的原因而買(mǎi)不了房的，就算付了首付和定金，也可以退房。另一房產(chǎn)中介則稱，內(nèi)部收到了“取消限購(gòu)”的消息，“聽(tīng)說(shuō)官方不會(huì)發(fā)文，默認(rèn)可以實(shí)行”。

對(duì)于“買(mǎi)房即可落戶”的內(nèi)容，有售樓處銷(xiāo)售人員表示，“取消限購(gòu)”已經(jīng)執(zhí)行，“買(mǎi)房即可落戶”的政策還要等政府通知，目前還未落實(shí)。也有房產(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，目前在南沙買(mǎi)商品住宅確實(shí)可以落戶。

盡管政策傳聞還未得到官方的正面回應(yīng)，但從市場(chǎng)行情來(lái)看，南沙區(qū)的新房庫(kù)存確實(shí)處于較高狀態(tài)，而且在5月28日廣州降低首付比例，新房成交量在6月小幅上漲之后，又進(jìn)入了下行的趨勢(shì)。

合富研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，8月南沙區(qū)網(wǎng)簽面積約6.4萬(wàn)平方米，市場(chǎng)熱度總體持續(xù)在低位，項(xiàng)目持續(xù)包裝特價(jià)房、二手聯(lián)動(dòng)等常規(guī)的營(yíng)銷(xiāo)手段銷(xiāo)售，客戶觀望情緒較濃。另外，當(dāng)前南沙樓市庫(kù)存壓力大，庫(kù)存消化周期超過(guò)25個(gè)月，市場(chǎng)走貨動(dòng)能較弱，除個(gè)別項(xiàng)目外，大部分樓盤(pán)的周均成交量在3套以內(nèi)。

大灣區(qū)“幾何中心”

“取消限購(gòu)”將給南沙樓市帶來(lái)哪些影響?

廣州市南沙區(qū)一名房地產(chǎn)從業(yè)者也對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，若南沙不限購(gòu)，還能買(mǎi)房送戶口，將吸引佛山、中山、珠海等距離南沙區(qū)較近的城市居民前來(lái)買(mǎi)房。“在這三個(gè)城市買(mǎi)房的預(yù)算，也基本可以在廣州南沙買(mǎi)，為啥不去一線城市呢?雖然南沙處于廣州市的邊緣，但整體規(guī)劃級(jí)別較高，兌現(xiàn)的可能性也不小。”該從業(yè)者表示。房產(chǎn)中介平臺(tái)信息顯示，今年8月，南沙區(qū)的二手房成交均價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米左右，新房?jī)r(jià)格區(qū)間大致在1.5～3萬(wàn)元/平方米左右。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，今年5月28日開(kāi)始，首套房、二套房的首付比例分別降至15%、25%，南沙購(gòu)房政策已相對(duì)寬松，因此本次徹底松綁，主要刺激目標(biāo)為內(nèi)地各省市及港澳臺(tái)投資客，對(duì)于南沙潛在的本地就業(yè)剛需、改善買(mǎi)家而言，影響力有限。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，對(duì)廣州乃至大灣區(qū)城市而言，南沙是戰(zhàn)略規(guī)劃高地，本次松綁限購(gòu)主要受眾為非本地戶籍投資客，尤其120平方米以下產(chǎn)品限購(gòu)松綁，投資南沙房產(chǎn)的資金門(mén)檻進(jìn)一步降低，有望助力南沙吸納更多投資型置業(yè)需求。適逢傳統(tǒng)樓市旺季中秋、國(guó)慶，這也體現(xiàn)了政府刺激樓市決心、持續(xù)性、長(zhǎng)效性。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，與廣州其他區(qū)相比，廣州市南沙區(qū)的特殊之處在于，南沙是大灣區(qū)的幾何中心，吸引的是整個(gè)大灣區(qū)以及外地投資者、創(chuàng)業(yè)者的地方，與此同時(shí)，南沙也需要通過(guò)大量賣(mài)地賣(mài)房來(lái)籌集資金，從而推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，容納招商引資的大項(xiàng)目。

“過(guò)去南沙房地產(chǎn)的發(fā)展比較快，為本地的基礎(chǔ)設(shè)施和招商引資重大項(xiàng)目落地作出了巨大的貢獻(xiàn)。但是要實(shí)現(xiàn)南沙立足灣區(qū)、協(xié)同港澳、面向世界的重要發(fā)展，還有大量的交通基礎(chǔ)設(shè)施，以及大的項(xiàng)目落地，需要通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)提供資金。”

李宇嘉認(rèn)為，過(guò)去南沙限購(gòu)政策比較嚴(yán)格，擔(dān)心房地產(chǎn)投機(jī)炒作過(guò)于旺盛，影響區(qū)域功能和產(chǎn)業(yè)落地，這兩年房地產(chǎn)快速下行，現(xiàn)在南沙則面臨房地產(chǎn)行業(yè)下滑太快的問(wèn)題，對(duì)區(qū)域財(cái)政能力，基建投資造成了影響，因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)的任務(wù)很重。而且，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求幾乎沒(méi)有了，南沙又需要吸引灣區(qū)創(chuàng)業(yè)者，這應(yīng)該是南沙全面取消樓市限購(gòu)政策的原因。

“買(mǎi)房落戶”的吸引力

值得一提的是，在南沙區(qū)傳出“買(mǎi)房即可落戶”之前，廣州的花都區(qū)已經(jīng)開(kāi)啟了買(mǎi)房即享受“準(zhǔn)戶口”待遇，成為該輪房地產(chǎn)中期中，首個(gè)一線城市“買(mǎi)房送戶口”的案例。

今年8月，廣州市花都區(qū)住建局公開(kāi)發(fā)文稱，非廣州市戶籍人員在花都區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房，可以領(lǐng)取花都“花卡”，憑花都“花卡”及購(gòu)房合同享受區(qū)政策性照顧入學(xué)待遇。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，南京、蘇州、佛山、武漢等多個(gè)城市已出臺(tái)了關(guān)于買(mǎi)房即落戶的新規(guī)。南京明確表示，在南京市擁有合法穩(wěn)定住所且實(shí)際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶;蘇州、佛山、合肥等地推行“買(mǎi)房即可申請(qǐng)落戶”，并允許配偶、未成年人子女等隨遷;武漢稱，若因房屋尚未交付而無(wú)法直接辦理落戶的，可憑《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及繳費(fèi)憑證等申請(qǐng)?zhí)崆稗k理落戶手續(xù);而遼寧的省會(huì)城市沈陽(yáng)，租房就能落戶。

實(shí)際上，更早的“買(mǎi)房送戶口”是在20多年前的1999年，為了減少積壓的商品房，廣州市買(mǎi)房送藍(lán)印戶口本，擁有藍(lán)印戶口即可享受和廣州戶口一樣的福利，類似于今天的“人才綠卡”，達(dá)到一定門(mén)檻后可以轉(zhuǎn)為正式廣州戶口。除了廣州，上世紀(jì)90年代末，一線城市深圳、上海也曾實(shí)施過(guò)“買(mǎi)房送戶口”的政策。直到本世紀(jì)初，隨著城市人口快速增長(zhǎng)，商品房庫(kù)存下降，“買(mǎi)房送戶口”的政策才取消。可以說(shuō)，與多年前的邏輯一樣，現(xiàn)在不少城市推出“買(mǎi)房送戶口”，也能在一定程度上減輕商品房庫(kù)存壓力。

落戶限制更少也是一種趨勢(shì)。今年7月末國(guó)務(wù)院印發(fā)的《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》就提及，“全面落實(shí)城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市取消落戶限制要求，全面放寬城區(qū)常住人口300萬(wàn)至500萬(wàn)城市落戶條件。完善城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上超大特大城市積分落戶政策，鼓勵(lì)取消年度落戶名額限制。”此外還強(qiáng)調(diào)，要保障隨遷子女在流入地受教育權(quán)利。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，買(mǎi)房落戶未來(lái)是普遍現(xiàn)象，甚至租房、有穩(wěn)定居所等都可以入戶。李宇嘉也提及，想要買(mǎi)房落戶的居民應(yīng)該關(guān)注戶口的含金量，比如是否有優(yōu)質(zhì)學(xué)位，另外要看市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域房?jī)r(jià)的預(yù)期，以及區(qū)域內(nèi)是否有大型且能夠提供大規(guī)模就業(yè)崗位的實(shí)體企業(yè)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉此前發(fā)文表示，從全國(guó)范圍看，十幾年前買(mǎi)房送戶口的時(shí)代回來(lái)了。對(duì)于一二線城市，尤其是教育資源相對(duì)富裕的城市，“買(mǎi)房送戶口”的吸引力依然很大，例如二線城市中的天津，一線城市中的北京、上海。